Investissement locatif à Saint-Denis : rendement, prix au m² et analyse
Prix, loyers, rendement, dynamique du marche et indicateurs locaux pour evaluer le potentiel d'un investissement immobilier.
Le marché immobilier à Saint-Denis
Prix au m², évolution des transactions, rendement et score de marché.
Prix immobilier et évolution des prix à Saint-Denis
Médiane mensuelle DVF — 2021 à 2025
Rendement locatif et score InvestirEnLigne
Le marché locatif à Saint-Denis
Parc de logements, vacance, profils d'occupation et contexte économique local.
Logements et vacance locative à Saint-Denis
| Logements (INSEE 2023) | 64 879 |
| Résidences principales (2023) | 59 369 |
| Logements vacants (2023) | 4 645 |
| Taux de vacance | 7,16 % |
| Locataires (INSEE 2023) | 74,91 % |
| Propriétaires occupants (2023) | 22,75 % |
Revenus et emploi à Saint-Denis
| Niveau de vie médian | 18 130 € |
| Taux de pauvreté | 38,6 % |
| Taux de chômage (15–64 ans) | 18,3 % |
| Emplois dans la zone (2023) | 102 806 |
| Établissements (2024) | 11 833 |
| Créations d'entreprises (2025) | 3 566 |
Population et démographie à Saint-Denis
Évolution de la population et des ménages, deux indicateurs utiles pour apprécier la dynamique résidentielle locale.
Demande locative à Saint-Denis
Saint-Denis compte 97 766 habitants selon le millésime démographique disponible. Entre 2017 et 2023, la population a progressé de 5,5 %, ce qui constitue un signal démographique favorable pour la demande de logements. Le nombre de ménages a progressé de 9,4 % sur la même période, ce qui peut soutenir la demande résidentielle. Les locataires représentent 74,9 % des résidences principales : le marché locatif est fortement implanté. Les logements de 1 ou 2 pièces représentent 40,5 % des résidences principales, un indicateur utile pour les stratégies ciblant les petites surfaces.
Le taux de vacance s'établit à 7,2 % : le choix du quartier et du type de bien reste important. Le taux de chômage calculé sur les actifs de 15 à 64 ans atteint 18,3 % et doit être intégré à l'analyse de la solvabilité de la demande. Le niveau de vie médian renseigné est de 18 130 €. Le taux de pauvreté de 38,6 % invite toutefois à adapter le niveau de loyer au profil économique local. La commune compte également 102 806 emplois selon la donnée INSEE disponible.
Quel type de logement trouve-t-on à Saint-Denis ?
Structure du parc de résidences principales issue du recensement 2023.
| Typologie | Nombre estimé | Part des résidences principales |
|---|---|---|
| 1 pièce | 9 194 | 15,5 % |
| 2 pièces | 14 861 | 25,0 % |
| 3 pièces | 18 343 | 30,9 % |
| 4 pièces | 11 798 | 19,9 % |
| 5 pièces ou plus | 5 172 | 8,7 % |
Rentabilité locative selon le type de logement à Saint-Denis
Comparaison des prix de vente DVF 2025 et des loyers estimés 2025 pour les petites et grandes surfaces.
T1-T2
T3+
Location meublée ou non meublée à Saint-Denis ?
Comparaison des deux modes de location et lecture à partir du profil du parc local.
Ce que montrent les données locales
À Saint-Denis, les petites surfaces représentent 40,5 % des résidences principales et les locataires 74,9 %. Ce profil rend la location meublée pertinente à étudier, notamment pour les T1 et T2. Ces indicateurs ne permettent toutefois pas d'affirmer qu'un logement meublé se louera plus cher ou plus vite : l'emplacement, l'état du bien et le profil des locataires visés restent déterminants.
Meublé ou vide : principales différences
| Location vide | Location meublée | |
|---|---|---|
| Fiscalité des loyers | Revenus fonciers | BIC |
| Bail résidence principale | 3 ans en principe pour un bailleur particulier | 1 an en principe |
| Bail étudiant | Règles du bail vide | 9 mois possible |
| Équipement | Logement non meublé | Mobilier réglementaire à prévoir |
| À étudier notamment pour | Occupation de plus longue durée | Petites surfaces et profils mobiles |
Simulation d'un investissement locatif à Saint-Denis
Exemple indicatif calculé à partir des prix et loyers moyens disponibles pour la commune.
Exemple pour un appartement de 50 m²
Simulation hors frais de notaire, travaux, charges, fiscalité, vacance locative et financement.
Calculer les frais de notaire à Saint-DenisOù investir autour de Saint-Denis ?
Communes comparables dans le même département (Seine-Saint-Denis)
| Ville | Prix/m² | Rendement | Évol. 3 ans | Score |
|---|---|---|---|---|
| Le Raincy | 3 927 € | 6,27 % | -13,0 % | 52,0 /100 |
| Le Blanc-Mesnil | 3 575 € | 6,20 % | -16,1 % | 60,0 /100 |
| Gagny | 3 451 € | 6,45 % | -6,0 % | 67,5 /100 |
| Neuilly-Plaisance | 3 953 € | 6,54 % | -21,6 % | 56,0 /100 |
| Noisy-le-Sec | 3 455 € | 6,59 % | -7,5 % | 65,5 /100 |
Faut-il investir dans l'immobilier locatif à Saint-Denis ?
Interprétation automatique des principaux indicateurs disponibles pour la commune.
Prix, loyer et rendement à Saint-Denis
À Saint-Denis, le prix de référence des appartements ressort à 4 010 €/m² pour un loyer estimé à 20,97 €/m². Le rendement brut théorique atteint 6,28 %. Ce niveau situe la commune dans une zone de rendement plutôt attractive, sous réserve de la qualité du bien et de son financement.
Dynamique du marché immobilier
Les prix ont reculé de 8,2 % sur trois ans. Cette baisse peut améliorer le rendement d'entrée, mais elle impose de vérifier la dynamique locale. Avec 849 ventes d'appartements sur douze mois, le marché dispose d'un volume de transactions important. Le taux de vacance atteint 7,2 % et doit être apprécié selon les quartiers et les types de logements.
Notre analyse de Saint-Denis
Le score InvestirEnLigne de 66,0/100 place Saint-Denis dans une zone globalement favorable, avec plusieurs indicateurs solides. La commune occupe actuellement le rang 269 de notre classement national des marchés éligibles.
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Saint-Denis
Réponses basées sur les données immobilières et démographiques utilisées dans cette fiche.
Méthodologie et sources
Le rendement brut est calculé à partir du loyer mensuel estimé au m² et du prix au m² : (loyer × 12 / prix) × 100. Il ne représente pas un rendement net garanti.
Le prix 2025 utilisé dans les indicateurs correspond à une moyenne pondérée des médianes mensuelles DVF par le nombre de ventes. Le loyer provient de l'estimation ANIL 2025. La comparaison par typologie utilise les prix médians DVF 2025 des appartements T1-T2 et T3+ et les indicateurs de loyers 2025 correspondants ; le rendement est calculé séparément pour chaque catégorie. Les données de population, ménages, statut d'occupation, typologie des logements, activité et chômage proviennent de la Base du dossier complet INSEE 2026, principalement sur le millésime de recensement 2023. Les établissements utilisent le millésime 2024 et les créations d'entreprises le millésime 2025.
Les différences générales entre location vide et location meublée (durée de bail et catégorie fiscale des loyers) sont présentées à partir des règles nationales applicables aux locations constituant la résidence principale du locataire. Elles ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé.
Le score V1 combine rendement (30 points), demande locative (20), dynamique/liquidité du marché (35) et fiabilité des données (15). Les marchés détectés comme anormaux sont exclus du classement officiel.