Investissement locatif à Pau : rendement, prix au m² et analyse
Prix, loyers, rendement, dynamique du marche et indicateurs locaux pour evaluer le potentiel d'un investissement immobilier.
Le marché immobilier à Pau
Prix au m², évolution des transactions, rendement et score de marché.
Prix immobilier et évolution des prix à Pau
Médiane mensuelle DVF — 2021 à 2025
Rendement locatif et score InvestirEnLigne
Le marché locatif à Pau
Parc de logements, vacance, profils d'occupation et contexte économique local.
Logements et vacance locative à Pau
| Logements (INSEE 2023) | 54 633 |
| Résidences principales (2023) | 45 329 |
| Logements vacants (2023) | 7 478 |
| Taux de vacance | 13,69 % |
| Locataires (INSEE 2023) | 60,74 % |
| Propriétaires occupants (2023) | 37,46 % |
Revenus et emploi à Pau
| Niveau de vie médian | 23 320 € |
| Taux de pauvreté | 23,7 % |
| Taux de chômage (15–64 ans) | 16,2 % |
| Emplois dans la zone (2023) | 53 482 |
| Établissements (2024) | 8 686 |
| Créations d'entreprises (2025) | 1 499 |
Population et démographie à Pau
Évolution de la population et des ménages, deux indicateurs utiles pour apprécier la dynamique résidentielle locale.
Demande locative à Pau
Pau compte 58 730 habitants selon le millésime démographique disponible. Entre 2017 et 2023, la population a progressé de 4,6 %, ce qui constitue un signal démographique favorable pour la demande de logements. Le nombre de ménages a progressé de 6,1 % sur la même période, ce qui peut soutenir la demande résidentielle. Les locataires représentent 60,7 % des résidences principales : le marché locatif est fortement implanté. Les logements de 1 ou 2 pièces représentent 32,8 % des résidences principales, un indicateur utile pour les stratégies ciblant les petites surfaces.
Le taux de vacance atteint 13,7 %, ce qui constitue un point de vigilance. Le taux de chômage calculé sur les actifs de 15 à 64 ans atteint 16,2 % et doit être intégré à l'analyse de la solvabilité de la demande. Le niveau de vie médian renseigné est de 23 320 €. Le taux de pauvreté de 23,7 % invite toutefois à adapter le niveau de loyer au profil économique local. La commune compte également 53 482 emplois selon la donnée INSEE disponible.
Quel type de logement trouve-t-on à Pau ?
Structure du parc de résidences principales issue du recensement 2023.
| Typologie | Nombre estimé | Part des résidences principales |
|---|---|---|
| 1 pièce | 5 398 | 11,9 % |
| 2 pièces | 9 487 | 20,9 % |
| 3 pièces | 12 352 | 27,3 % |
| 4 pièces | 9 303 | 20,5 % |
| 5 pièces ou plus | 8 789 | 19,4 % |
Rentabilité locative selon le type de logement à Pau
Comparaison des prix de vente DVF 2025 et des loyers estimés 2025 pour les petites et grandes surfaces.
T1-T2
T3+
Location meublée ou non meublée à Pau ?
Comparaison des deux modes de location et lecture à partir du profil du parc local.
Ce que montrent les données locales
À Pau, les petites surfaces représentent 32,8 % des résidences principales et les locataires 60,7 %. Ce profil rend la location meublée pertinente à étudier, notamment pour les T1 et T2. Ces indicateurs ne permettent toutefois pas d'affirmer qu'un logement meublé se louera plus cher ou plus vite : l'emplacement, l'état du bien et le profil des locataires visés restent déterminants.
Meublé ou vide : principales différences
| Location vide | Location meublée | |
|---|---|---|
| Fiscalité des loyers | Revenus fonciers | BIC |
| Bail résidence principale | 3 ans en principe pour un bailleur particulier | 1 an en principe |
| Bail étudiant | Règles du bail vide | 9 mois possible |
| Équipement | Logement non meublé | Mobilier réglementaire à prévoir |
| À étudier notamment pour | Occupation de plus longue durée | Petites surfaces et profils mobiles |
Simulation d'un investissement locatif à Pau
Exemple indicatif calculé à partir des prix et loyers moyens disponibles pour la commune.
Exemple pour un appartement de 50 m²
Simulation hors frais de notaire, travaux, charges, fiscalité, vacance locative et financement.
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Communes comparables dans le même département (Pyrénées-Atlantiques)
| Ville | Prix/m² | Rendement | Évol. 3 ans | Score |
|---|---|---|---|---|
| Billère | 2 120 € | 7,12 % | +6,1 % | 77,0 /100 |
| Lons | 2 553 € | 6,00 % | +7,8 % | 72,0 /100 |
| Oloron-Sainte-Marie | 1 592 € | 7,84 % | +11,3 % | 67,0 /100 |
| Orthez | 1 657 € | 8,34 % | -0,4 % | 61,0 /100 |
| Boucau | 3 854 € | 4,36 % | +1,5 % | 42,0 /100 |
Où investir à Pau ? Quartiers et analyse locale
Notre analyse des secteurs et quartiers à étudier pour un investissement locatif à Pau.
À Pau, le centre, le secteur universitaire, Trespoey et Saragosse offrent des repères différents pour comparer les logements. Le découpage municipal aide à localiser les quartiers, mais ne correspond pas à un classement de prix ou de rentabilité. Un projet doit rester lié aux trajets, au confort et aux dépenses réelles du bien.
Centre-ville, Hédas et Halles : une recherche de centralité
La Ville identifie les Halles et le Hédas parmi les repères de son centre. Pour une location à l’année, ce secteur peut être étudié sous l’angle de la proximité des courses et des services. Dans un appartement ancien, vérifiez les travaux de l’immeuble, l’isolation acoustique et l’éclairage naturel. L’animation d’une rue doit aussi être visitée aux horaires correspondant à la vie du futur occupant.
Mermoz, Université et Hippodrome : vérifier la proximité utile
Ces secteurs sont réunis dans un conseil de quartier, sans former pour autant un emplacement unique. Pour un projet étudiant, la distance jusqu’au lieu d’enseignement et la qualité des liaisons doivent être mesurées à l’adresse. La présence de l’université justifie une étude de ce public, mais pas un taux d’occupation garanti. Comparez également le logement avec l’offre déjà disponible.
Allées, Trespoey et Le Buisson : examiner une stratégie résidentielle
Ce périmètre constitue un autre ensemble identifié par la municipalité. Pour rechercher un logement destiné à un couple ou à une famille, l’analyse peut porter sur la distribution, les extérieurs et les trajets quotidiens. Ne présumez pas de la durée d’occupation ou du rendement à partir de la réputation du secteur. Le prix réellement négocié et les charges restent déterminants.
Saragosse et Kennedy : replacer les projets dans leur calendrier
La place Laherrère est présentée par la Ville comme un pôle de services et d’activités du quartier Saragosse. Pour un investissement à proximité, distinguez les équipements en fonctionnement des évolutions encore annoncées. Il faut aussi examiner le bâtiment proposé, son chauffage et ses travaux. Un programme de renouvellement urbain ne permet pas de promettre une plus-value à un appartement particulier.
Pour choisir à Pau : rapprochez l’adresse du public visé, puis établissez un budget complet. Les repères locaux servent à cibler les visites, pas à remplacer une estimation locative.
Sources locales : Ville de Pau — les sept conseils de quartier · Ville de Pau — centre-ville · Ville de Pau — place Laherrère. Ces sources documentent les quartiers et leurs équipements ; les critères locatifs proposés sont des pistes d’analyse, sans classement de rentabilité par quartier.
Faut-il investir dans l'immobilier locatif à Pau ?
Interprétation automatique des principaux indicateurs disponibles pour la commune.
Prix, loyer et rendement à Pau
À Pau, le prix de référence des appartements ressort à 2 179 €/m² pour un loyer estimé à 12,05 €/m². Le rendement brut théorique atteint 6,64 %. Ce niveau situe la commune dans une zone de rendement plutôt attractive, sous réserve de la qualité du bien et de son financement.
Dynamique du marché immobilier
Les prix des appartements progressent de 5,8 % sur trois ans, signe d'une tendance globalement positive. Avec 1 473 ventes d'appartements sur douze mois, le marché dispose d'un volume de transactions important. Le taux de vacance de 13,7 % est relativement élevé et mérite une attention particulière.
Notre analyse de Pau
Le score InvestirEnLigne de 71,0/100 place Pau dans une zone globalement favorable, avec plusieurs indicateurs solides. La commune occupe actuellement le rang 128 de notre classement national des marchés éligibles.
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Pau
Réponses basées sur les données immobilières et démographiques utilisées dans cette fiche.
Méthodologie et sources
Le rendement brut est calculé à partir du loyer mensuel estimé au m² et du prix au m² : (loyer × 12 / prix) × 100. Il ne représente pas un rendement net garanti.
Le prix 2025 utilisé dans les indicateurs correspond à une moyenne pondérée des médianes mensuelles DVF par le nombre de ventes. Le loyer provient de l'estimation ANIL 2025. La comparaison par typologie utilise les prix médians DVF 2025 des appartements T1-T2 et T3+ et les indicateurs de loyers 2025 correspondants ; le rendement est calculé séparément pour chaque catégorie. Les données de population, ménages, statut d'occupation, typologie des logements, activité et chômage proviennent de la Base du dossier complet INSEE 2026, principalement sur le millésime de recensement 2023. Les établissements utilisent le millésime 2024 et les créations d'entreprises le millésime 2025.
Les différences générales entre location vide et location meublée (durée de bail et catégorie fiscale des loyers) sont présentées à partir des règles nationales applicables aux locations constituant la résidence principale du locataire. Elles ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé.
Le score V1 combine rendement (30 points), demande locative (20), dynamique/liquidité du marché (35) et fiabilité des données (15). Les marchés détectés comme anormaux sont exclus du classement officiel.