Investissement locatif à L'Île-Saint-Denis : rendement, prix au m² et analyse
Prix, loyers, rendement, dynamique du marche et indicateurs locaux pour evaluer le potentiel d'un investissement immobilier.
Le marché immobilier à L'Île-Saint-Denis
Prix au m², évolution des transactions, rendement et score de marché.
Prix immobilier et évolution des prix à L'Île-Saint-Denis
Médiane mensuelle DVF — 2021 à 2025
Rendement locatif et score InvestirEnLigne
Le marché locatif à L'Île-Saint-Denis
Parc de logements, vacance, profils d'occupation et contexte économique local.
Logements et vacance locative à L'Île-Saint-Denis
| Logements (INSEE 2023) | 3 569 |
| Résidences principales (2023) | 3 362 |
| Logements vacants (2023) | 158 |
| Taux de vacance | 4,42 % |
| Locataires (INSEE 2023) | 67,67 % |
| Propriétaires occupants (2023) | 31,01 % |
Revenus et emploi à L'Île-Saint-Denis
| Niveau de vie médian | 19 820 € |
| Taux de pauvreté | 32,0 % |
| Taux de chômage (15–64 ans) | 15,9 % |
| Emplois dans la zone (2023) | 1 933 |
| Établissements (2024) | 582 |
| Créations d'entreprises (2025) | 171 |
Population et démographie à L'Île-Saint-Denis
Évolution de la population et des ménages, deux indicateurs utiles pour apprécier la dynamique résidentielle locale.
Demande locative à L'Île-Saint-Denis
L'Île-Saint-Denis compte 6 115 habitants selon le millésime démographique disponible. Entre 2017 et 2023, la population a progressé de 15,9 %, ce qui constitue un signal démographique favorable pour la demande de logements. Le nombre de ménages a progressé de 7,2 % sur la même période, ce qui peut soutenir la demande résidentielle. Les locataires représentent 67,7 % des résidences principales : le marché locatif est fortement implanté. Les logements de 1 ou 2 pièces représentent 27,4 % des résidences principales, un indicateur utile pour les stratégies ciblant les petites surfaces.
Le taux de vacance de 4,4 % reste contenu. Le taux de chômage calculé sur les actifs de 15 à 64 ans atteint 15,9 % et doit être intégré à l'analyse de la solvabilité de la demande. Le niveau de vie médian renseigné est de 19 820 €. Le taux de pauvreté de 32,0 % invite toutefois à adapter le niveau de loyer au profil économique local. La commune compte également 1 933 emplois selon la donnée INSEE disponible.
Quel type de logement trouve-t-on à L'Île-Saint-Denis ?
Structure du parc de résidences principales issue du recensement 2023.
| Typologie | Nombre estimé | Part des résidences principales |
|---|---|---|
| 1 pièce | 187 | 5,6 % |
| 2 pièces | 734 | 21,8 % |
| 3 pièces | 1 139 | 33,9 % |
| 4 pièces | 1 023 | 30,4 % |
| 5 pièces ou plus | 280 | 8,3 % |
Rentabilité locative selon le type de logement à L'Île-Saint-Denis
Comparaison des prix de vente DVF 2025 et des loyers estimés 2025 pour les petites et grandes surfaces.
T1-T2
T3+
Location meublée ou non meublée à L'Île-Saint-Denis ?
Comparaison des deux modes de location et lecture à partir du profil du parc local.
Ce que montrent les données locales
À L'Île-Saint-Denis, les T1 et T2 représentent 27,4 % des résidences principales. La location meublée peut donc être étudiée pour les petites surfaces, tandis que la location vide peut davantage convenir à une stratégie recherchant une occupation plus longue. Le choix doit être confirmé à l'échelle du quartier et du bien.
Meublé ou vide : principales différences
| Location vide | Location meublée | |
|---|---|---|
| Fiscalité des loyers | Revenus fonciers | BIC |
| Bail résidence principale | 3 ans en principe pour un bailleur particulier | 1 an en principe |
| Bail étudiant | Règles du bail vide | 9 mois possible |
| Équipement | Logement non meublé | Mobilier réglementaire à prévoir |
| À étudier notamment pour | Occupation de plus longue durée | Petites surfaces et profils mobiles |
Simulation d'un investissement locatif à L'Île-Saint-Denis
Exemple indicatif calculé à partir des prix et loyers moyens disponibles pour la commune.
Exemple pour un appartement de 50 m²
Simulation hors frais de notaire, travaux, charges, fiscalité, vacance locative et financement.
Calculer les frais de notaire à L'Île-Saint-DenisOù investir autour de L'Île-Saint-Denis ?
Communes comparables dans le même département (Seine-Saint-Denis)
| Ville | Prix/m² | Rendement | Évol. 3 ans | Score |
|---|---|---|---|---|
| Bagnolet | 5 230 € | 5,20 % | -9,3 % | 52,5 /100 |
| Romainville | 5 224 € | 4,82 % | -9,1 % | 55,0 /100 |
| Le Pré-Saint-Gervais | 6 210 € | 4,78 % | -5,8 % | 46,0 /100 |
| Pantin | 5 900 € | 4,71 % | -9,9 % | 58,5 /100 |
| Noisy-le-Grand | 4 360 € | 5,47 % | -5,6 % | 66,5 /100 |
Faut-il investir dans l'immobilier locatif à L'Île-Saint-Denis ?
Interprétation automatique des principaux indicateurs disponibles pour la commune.
Prix, loyer et rendement à L'Île-Saint-Denis
À L'Île-Saint-Denis, le prix de référence des appartements ressort à 4 975 €/m² pour un loyer estimé à 20,97 €/m². Le rendement brut théorique atteint 5,06 %. La rentabilité apparaît intermédiaire : la demande locative et la dynamique des prix deviennent alors particulièrement importantes.
Dynamique du marché immobilier
Sur trois ans, les prix des appartements ont progressé de 27,9 %, ce qui traduit une hausse marquée du marché local. Les 90 ventes observées indiquent un marché exploitable mais moins profond. Le taux de vacance de 4,4 % reste contenu, ce qui est plutôt favorable à l'occupation du parc.
Notre analyse de L'Île-Saint-Denis
Le score InvestirEnLigne de 63,0/100 place L'Île-Saint-Denis dans une zone globalement favorable, avec plusieurs indicateurs solides. La commune occupe actuellement le rang 367 de notre classement national des marchés éligibles.
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à L'Île-Saint-Denis
Réponses basées sur les données immobilières et démographiques utilisées dans cette fiche.
Méthodologie et sources
Le rendement brut est calculé à partir du loyer mensuel estimé au m² et du prix au m² : (loyer × 12 / prix) × 100. Il ne représente pas un rendement net garanti.
Le prix 2025 utilisé dans les indicateurs correspond à une moyenne pondérée des médianes mensuelles DVF par le nombre de ventes. Le loyer provient de l'estimation ANIL 2025. La comparaison par typologie utilise les prix médians DVF 2025 des appartements T1-T2 et T3+ et les indicateurs de loyers 2025 correspondants ; le rendement est calculé séparément pour chaque catégorie. Les données de population, ménages, statut d'occupation, typologie des logements, activité et chômage proviennent de la Base du dossier complet INSEE 2026, principalement sur le millésime de recensement 2023. Les établissements utilisent le millésime 2024 et les créations d'entreprises le millésime 2025.
Les différences générales entre location vide et location meublée (durée de bail et catégorie fiscale des loyers) sont présentées à partir des règles nationales applicables aux locations constituant la résidence principale du locataire. Elles ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé.
Le score V1 combine rendement (30 points), demande locative (20), dynamique/liquidité du marché (35) et fiabilité des données (15). Les marchés détectés comme anormaux sont exclus du classement officiel.