Investissement locatif dans le Val-d'Oise : rendement, prix et meilleures villes
Analyse départementale des prix immobiliers, loyers, rendements, tendances de marché et communes les mieux positionnées.
Le marché immobilier dans le Val-d'Oise
À l'échelle du Val-d'Oise, le prix pondéré des appartements ressort à 3 249 €/m², pour un loyer estimé pondéré de 18,58 €/m². Le rendement brut théorique atteint ainsi 6,86 %.
Sur trois ans, l'évolution pondérée des prix est de -9,5 %.
Les meilleures villes où investir dans le Val-d'Oise
Classement des communes éligibles selon le Score InvestirEnLigne.
| # | Ville | Prix/m² | Rendement | Évol. 3 ans | Score |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Garges-lès-Gonesse | 2 298 € | 9,74 % | -7,1 % | 78,5/100 |
| 2 | Saint-Ouen-l'Aumône | 3 046 € | 7,26 % | -6,9 % | 76,0/100 |
| 3 | Sarcelles | 1 965 € | 11,02 % | -10,9 % | 75,5/100 |
| 4 | Franconville | 2 927 € | 7,55 % | -7,2 % | 72,5/100 |
| 5 | Taverny | 2 942 € | 7,36 % | -4,5 % | 72,0/100 |
| 6 | Éragny | 3 214 € | 6,95 % | -1,5 % | 72,0/100 |
| 7 | Argenteuil | 3 032 € | 7,66 % | -14,4 % | 68,5/100 |
| 8 | Villiers-le-Bel | 2 390 € | 9,33 % | -16,7 % | 68,5/100 |
| 9 | Saint-Brice-sous-Forêt | 3 153 € | 7,10 % | +1,8 % | 68,5/100 |
| 10 | Ermont | 3 643 € | 6,27 % | -8,9 % | 68,0/100 |
Score des principales villes
Où obtenir le meilleur rendement locatif dans le Val-d'Oise ?
Rendements bruts théoriques : un rendement élevé doit être rapproché de la vacance et de la liquidité du marché.
Population et marché locatif dans le Val-d'Oise
Vacance des logements et demande locative
Le département compte 1 252 406 habitants répartis sur 119 communes. Le taux de vacance agrégé est de 6,0 %. 36 communes répondent actuellement aux critères de notre classement principal.
Comparer les villes du Val-d'Oise
Principales communes classées par population.
| Ville | Population | Prix/m² | Loyer/m² | Rendement | Évol. 3 ans | Vacance | Score |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Argenteuil | 106 130 | 3 032 € | 19,36 € | 7,66 % | -14,4 % | 6,1 % | 68,5/100 |
| Cergy | 70 906 | 3 181 € | 18,49 € | 6,97 % | -7,6 % | 7,9 % | 65,5/100 |
| Sarcelles | 59 173 | 1 965 € | 18,04 € | 11,02 % | -10,9 % | 5,2 % | 75,5/100 |
| Garges-lès-Gonesse | 41 791 | 2 298 € | 18,65 € | 9,74 % | -7,1 % | 3,9 % | 78,5/100 |
| Franconville | 37 754 | 2 927 € | 18,41 € | 7,55 % | -7,2 % | 5,9 % | 72,5/100 |
| Bezons | 36 434 | 3 853 € | 19,70 € | 6,14 % | -15,4 % | 8,2 % | 50,5/100 |
| Pontoise | 31 970 | 2 969 € | 17,79 € | 7,19 % | -16,3 % | 8,9 % | 59,0/100 |
| Herblay-sur-Seine | 31 779 | 3 705 € | 19,59 € | 6,34 % | -4,4 % | 9,5 % | 58,0/100 |
| Goussainville | 31 301 | 2 947 € | 17,97 € | 7,32 % | -3,6 % | 5,9 % | 52,5/100 |
| Villiers-le-Bel | 30 053 | 2 390 € | 18,58 € | 9,33 % | -16,7 % | 5,7 % | 68,5/100 |
| Ermont | 29 489 | 3 643 € | 19,04 € | 6,27 % | -8,9 % | 3,0 % | 68,0/100 |
| Gonesse | 27 707 | 2 834 € | 18,32 € | 7,76 % | -10,4 % | 3,5 % | 67,5/100 |
| Taverny | 27 593 | 2 942 € | 18,05 € | 7,36 % | -4,5 % | 5,7 % | 72,0/100 |
| Cormeilles-en-Parisis | 27 292 | 4 778 € | 19,09 € | 4,79 % | +0,6 % | 6,5 % | 59,0/100 |
| Sannois | 26 924 | 3 187 € | 19,82 € | 7,46 % | -19,4 % | 5,1 % | 66,0/100 |
| Eaubonne | 26 211 | 3 397 € | 19,57 € | 6,91 % | -6,6 % | 5,8 % | 65,5/100 |
| Saint-Ouen-l'Aumône | 25 578 | 3 046 € | 18,42 € | 7,26 % | -6,9 % | 3,3 % | 76,0/100 |
| Deuil-la-Barre | 23 099 | 3 391 € | 19,56 € | 6,92 % | -7,6 % | 9,4 % | 60,5/100 |
| Montigny-lès-Cormeilles | 22 457 | 2 487 € | 18,22 € | 8,79 % | -32,0 % | 3,6 % | 65,0/100 |
| Montmorency | 21 763 | 3 544 € | 19,83 € | 6,72 % | -15,2 % | 7,9 % | 56,5/100 |
| Saint-Gratien | 21 336 | 3 323 € | 20,42 € | 7,37 % | -14,9 % | 5,9 % | 62,0/100 |
| Éragny | 18 436 | 3 214 € | 18,62 € | 6,95 % | -1,5 % | 4,0 % | 72,0/100 |
| Soisy-sous-Montmorency | 18 008 | 3 170 € | 19,29 € | 7,30 % | -15,6 % | 6,8 % | 52,0/100 |
| Osny | 17 954 | 3 596 € | 18,09 € | 6,04 % | -0,1 % | 4,1 % | 58,5/100 |
| Jouy-le-Moutier | 17 854 | 3 564 € | 17,41 € | 5,86 % | -17,5 % | 4,3 % | 41,5/100 |
| Saint-Leu-la-Forêt | 16 138 | 3 552 € | 19,06 € | 6,44 % | -0,8 % | 7,0 % | 56,0/100 |
| Vauréal | 16 079 | 3 664 € | 17,78 € | 5,82 % | -6,5 % | 5,2 % | 48,5/100 |
| Domont | 16 065 | 2 852 € | 17,98 € | 7,57 % | -6,0 % | 6,4 % | 58,5/100 |
| Montmagny | 15 105 | 2 853 € | 19,31 € | 8,12 % | -10,6 % | 6,0 % | 58,0/100 |
| Saint-Brice-sous-Forêt | 15 063 | 3 153 € | 18,65 € | 7,10 % | +1,8 % | 4,8 % | 68,5/100 |
Faut-il investir dans le Val-d'Oise ?
Le score moyen des communes éligibles est de 61,0/100. Le Val-d'Oise ne constitue pas un marché homogène : prix, loyers, vacance et liquidité peuvent varier fortement d'une commune à l'autre. Les classements ci-dessus servent à identifier les marchés qui méritent une analyse plus détaillée.
Méthodologie et sources
Le prix départemental est calculé comme une moyenne des prix communaux pondérée par le nombre de ventes d'appartements. Le loyer est pondéré par le nombre d'observations de loyers. Le rendement départemental est recalculé à partir de ces deux valeurs.
L'évolution sur trois ans est pondérée par les ventes. Les classements utilisent les mêmes critères que les fiches communales : au moins 50 ventes d'appartements sur douze mois, 100 observations de loyers, 5 000 habitants et absence d'anomalie de prix.
Ces données sont fournies à titre informatif et ne constituent pas une recommandation d'investissement.