Investissement locatif à Hérouville-Saint-Clair : rendement, prix au m² et analyse
Prix, loyers, rendement, dynamique du marche et indicateurs locaux pour evaluer le potentiel d'un investissement immobilier.
Le marché immobilier à Hérouville-Saint-Clair
Prix au m², évolution des transactions, rendement et score de marché.
Prix immobilier et évolution des prix à Hérouville-Saint-Clair
Médiane mensuelle DVF — 2021 à 2025
Rendement locatif et score InvestirEnLigne
Le marché locatif à Hérouville-Saint-Clair
Parc de logements, vacance, profils d'occupation et contexte économique local.
Logements et vacance locative à Hérouville-Saint-Clair
| Logements (INSEE 2023) | 11 968 |
| Résidences principales (2023) | 11 237 |
| Logements vacants (2023) | 623 |
| Taux de vacance | 5,21 % |
| Locataires (INSEE 2023) | 70,07 % |
| Propriétaires occupants (2023) | 28,73 % |
Revenus et emploi à Hérouville-Saint-Clair
| Niveau de vie médian | 20 270 € |
| Taux de pauvreté | 30,0 % |
| Taux de chômage (15–64 ans) | 19,8 % |
| Emplois dans la zone (2023) | 13 074 |
| Établissements (2024) | 1 652 |
| Créations d'entreprises (2025) | 322 |
Population et démographie à Hérouville-Saint-Clair
Évolution de la population et des ménages, deux indicateurs utiles pour apprécier la dynamique résidentielle locale.
Demande locative à Hérouville-Saint-Clair
Hérouville-Saint-Clair compte 15 528 habitants selon le millésime démographique disponible. Entre 2017 et 2023, la population est restée globalement stable avec une évolution de +1,8 %. Le nombre de ménages a progressé de 3,1 % sur la même période, ce qui peut soutenir la demande résidentielle. Les locataires représentent 70,1 % des résidences principales : le marché locatif est fortement implanté. Les logements de 1 ou 2 pièces représentent 25,7 % des résidences principales, un indicateur utile pour les stratégies ciblant les petites surfaces.
Le taux de vacance s'établit à 5,2 % : le choix du quartier et du type de bien reste important. Le taux de chômage calculé sur les actifs de 15 à 64 ans atteint 19,8 % et doit être intégré à l'analyse de la solvabilité de la demande. Le niveau de vie médian renseigné est de 20 270 €. Le taux de pauvreté de 30,0 % invite toutefois à adapter le niveau de loyer au profil économique local. La commune compte également 13 074 emplois selon la donnée INSEE disponible.
Quel type de logement trouve-t-on à Hérouville-Saint-Clair ?
Structure du parc de résidences principales issue du recensement 2023.
| Typologie | Nombre estimé | Part des résidences principales |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 019 | 9,1 % |
| 2 pièces | 1 867 | 16,6 % |
| 3 pièces | 3 271 | 29,1 % |
| 4 pièces | 2 780 | 24,7 % |
| 5 pièces ou plus | 2 301 | 20,5 % |
Rentabilité locative selon le type de logement à Hérouville-Saint-Clair
Comparaison des prix de vente DVF 2025 et des loyers estimés 2025 pour les petites et grandes surfaces.
T1-T2
T3+
Location meublée ou non meublée à Hérouville-Saint-Clair ?
Comparaison des deux modes de location et lecture à partir du profil du parc local.
Ce que montrent les données locales
À Hérouville-Saint-Clair, les T1 et T2 représentent 25,7 % des résidences principales. La location meublée peut donc être étudiée pour les petites surfaces, tandis que la location vide peut davantage convenir à une stratégie recherchant une occupation plus longue. Le choix doit être confirmé à l'échelle du quartier et du bien.
Meublé ou vide : principales différences
| Location vide | Location meublée | |
|---|---|---|
| Fiscalité des loyers | Revenus fonciers | BIC |
| Bail résidence principale | 3 ans en principe pour un bailleur particulier | 1 an en principe |
| Bail étudiant | Règles du bail vide | 9 mois possible |
| Équipement | Logement non meublé | Mobilier réglementaire à prévoir |
| À étudier notamment pour | Occupation de plus longue durée | Petites surfaces et profils mobiles |
Simulation d'un investissement locatif à Hérouville-Saint-Clair
Exemple indicatif calculé à partir des prix et loyers moyens disponibles pour la commune.
Exemple pour un appartement de 50 m²
Simulation hors frais de notaire, travaux, charges, fiscalité, vacance locative et financement.
Calculer les frais de notaire à Hérouville-Saint-ClairOù investir autour de Hérouville-Saint-Clair ?
Communes comparables dans le même département (Calvados)
| Ville | Prix/m² | Rendement | Évol. 3 ans | Score |
|---|---|---|---|---|
| Vire Normandie | 1 500 € | 7,64 % | +7,2 % | 57,5 /100 |
| Ifs | 2 372 € | 6,84 % | +10,9 % | 72,5 /100 |
| Lisieux | 1 733 € | 8,13 % | +10,2 % | 76,5 /100 |
| Falaise | 1 891 € | 6,73 % | +0,9 % | 48,5 /100 |
| Bayeux | 2 562 € | 6,10 % | +5,6 % | 53,0 /100 |
Où investir à Hérouville-Saint-Clair ? Quartiers et analyse locale
Notre analyse des secteurs et quartiers à étudier pour un investissement locatif à Hérouville-Saint-Clair.
À Hérouville-Saint-Clair, le choix du quartier a une importance particulière pour un investissement locatif. La commune s’est largement développée sous la forme d’une ville nouvelle autour du centre-ville, avec plusieurs quartiers d’habitat collectif, des secteurs résidentiels plus calmes et des zones proches des pôles d’activités de l’agglomération caennaise. Le prix d’acquisition ne doit donc jamais être analysé seul : la qualité de la résidence, les transports et la demande locale restent essentiels.
Le centre-ville et la Citadelle Douce : privilégier les services et les transports
Le centre-ville d’Hérouville-Saint-Clair, organisé autour de la Citadelle Douce, concentre de nombreux commerces, équipements publics, services et transports. Ce secteur peut convenir à des petites et moyennes surfaces destinées à des actifs, étudiants ou jeunes ménages souhaitant bénéficier d’un accès rapide à Caen et aux principaux équipements de la commune.
Grande Delle : un secteur à analyser résidence par résidence
La Grande Delle fait partie des grands quartiers construits lors du développement de la ville nouvelle. Le parc immobilier y est composé en grande partie de logements collectifs. Certains biens peuvent proposer des prix d’acquisition attractifs, mais l’investisseur doit vérifier avec attention l’état de la copropriété, les charges, les travaux réalisés ou prévus ainsi que la vacance locative potentielle.
Le Val : proximité des équipements et habitat collectif
Le Val dispose également d’un parc important de logements collectifs et bénéficie d’une position proche du centre-ville. Pour une stratégie locative, il peut convenir à des logements destinés aux ménages ou aux actifs de l’agglomération caennaise. La qualité de la résidence et son environnement immédiat restent toutefois déterminants.
Grand Parc et Haute Folie : des prix à confronter à la demande réelle
Grand Parc et Haute Folie figurent parmi les quartiers historiques de la ville nouvelle. Leur parc immobilier peut présenter des niveaux de prix différents de ceux des secteurs les plus résidentiels. Pour un investissement, il est conseillé de comparer précisément le prix d’achat avec le loyer envisageable, tout en intégrant les charges, l’état énergétique du logement et la demande pour le type de bien choisi.
Belles Portes et Savary : choisir avec soin la micro-localisation
Les Belles Portes et Savary comportent également une part importante d’habitat collectif. Dans ces secteurs, deux résidences proches peuvent présenter des situations très différentes en matière de copropriété, d’entretien ou d’attractivité locative. Une analyse à l’échelle de l’immeuble est donc particulièrement importante.
Le Bois : un secteur en évolution
Le quartier du Bois présente un profil principalement résidentiel avec une forte présence d’habitat collectif. Il peut répondre à une demande de location longue durée, mais il convient d’étudier précisément les transports, les équipements disponibles et la qualité de chaque résidence.
Lébisey : un profil plus résidentiel
Lébisey se distingue davantage par son caractère résidentiel et pavillonnaire. Le secteur peut convenir à une stratégie visant des logements plus grands, notamment pour des couples ou des familles. La proximité de Caen et des zones d’activités environnantes peut constituer un avantage pour une location longue durée.
Le Bourg et Montmorency : des secteurs plus résidentiels
Le Bourg correspond au noyau historique de la commune, tandis que Montmorency présente également un profil davantage résidentiel. Ces quartiers peuvent intéresser les investisseurs recherchant une clientèle plus stable et des logements de moyenne ou grande surface plutôt qu’une stratégie exclusivement orientée vers les petites surfaces.
Quel secteur privilégier pour investir à Hérouville-Saint-Clair ?
Le centre-ville peut être privilégié pour sa proximité avec les commerces et les transports, tandis que Lébisey, le Bourg ou Montmorency correspondent davantage à une logique résidentielle. Dans les quartiers de Grande Delle, du Val, de Grand Parc, de Haute Folie, des Belles Portes ou du Bois, des prix d’achat plus accessibles peuvent améliorer le rendement théorique, mais ils doivent être confrontés à la qualité de la copropriété et à la demande locative réelle. À Hérouville-Saint-Clair, la sélection de l’immeuble est donc souvent aussi importante que celle du quartier.
Faut-il investir dans l'immobilier locatif à Hérouville-Saint-Clair ?
Interprétation automatique des principaux indicateurs disponibles pour la commune.
Prix, loyer et rendement à Hérouville-Saint-Clair
À Hérouville-Saint-Clair, le prix de référence des appartements ressort à 1 968 €/m² pour un loyer estimé à 12,25 €/m². Le rendement brut théorique atteint 7,47 %. Ce niveau de rendement est élevé, mais il doit être confronté à la vacance, aux charges, aux travaux et à la qualité de l'emplacement.
Dynamique du marché immobilier
Les prix des appartements progressent de 8,0 % sur trois ans, signe d'une tendance globalement positive. Les 196 ventes observées sur douze mois fournissent une base de marché significative. Le taux de vacance atteint 5,2 % et doit être apprécié selon les quartiers et les types de logements.
Notre analyse de Hérouville-Saint-Clair
Avec un score InvestirEnLigne de 81,5/100, Hérouville-Saint-Clair ressort parmi les communes les mieux positionnées de notre grille d'analyse. La commune occupe actuellement le rang 6 de notre classement national des marchés éligibles.
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Hérouville-Saint-Clair
Réponses basées sur les données immobilières et démographiques utilisées dans cette fiche.
Méthodologie et sources
Le rendement brut est calculé à partir du loyer mensuel estimé au m² et du prix au m² : (loyer × 12 / prix) × 100. Il ne représente pas un rendement net garanti.
Le prix 2025 utilisé dans les indicateurs correspond à une moyenne pondérée des médianes mensuelles DVF par le nombre de ventes. Le loyer provient de l'estimation ANIL 2025. La comparaison par typologie utilise les prix médians DVF 2025 des appartements T1-T2 et T3+ et les indicateurs de loyers 2025 correspondants ; le rendement est calculé séparément pour chaque catégorie. Les données de population, ménages, statut d'occupation, typologie des logements, activité et chômage proviennent de la Base du dossier complet INSEE 2026, principalement sur le millésime de recensement 2023. Les établissements utilisent le millésime 2024 et les créations d'entreprises le millésime 2025.
Les différences générales entre location vide et location meublée (durée de bail et catégorie fiscale des loyers) sont présentées à partir des règles nationales applicables aux locations constituant la résidence principale du locataire. Elles ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé.
Le score V1 combine rendement (30 points), demande locative (20), dynamique/liquidité du marché (35) et fiabilité des données (15). Les marchés détectés comme anormaux sont exclus du classement officiel.