Investissement locatif à Carcassonne : rendement, prix au m² et analyse
Prix, loyers, rendement, dynamique du marche et indicateurs locaux pour evaluer le potentiel d'un investissement immobilier.
Le marché immobilier à Carcassonne
Prix au m², évolution des transactions, rendement et score de marché.
Prix immobilier et évolution des prix à Carcassonne
Médiane mensuelle DVF — 2021 à 2025
Rendement locatif et score InvestirEnLigne
Le marché locatif à Carcassonne
Parc de logements, vacance, profils d'occupation et contexte économique local.
Logements et vacance locative à Carcassonne
| Logements (INSEE 2023) | 27 566 |
| Résidences principales (2023) | 23 162 |
| Logements vacants (2023) | 2 571 |
| Taux de vacance | 9,33 % |
| Locataires (INSEE 2023) | 51,16 % |
| Propriétaires occupants (2023) | 46,98 % |
Revenus et emploi à Carcassonne
| Niveau de vie médian | 21 620 € |
| Taux de pauvreté | 28,2 % |
| Taux de chômage (15–64 ans) | 18,3 % |
| Emplois dans la zone (2023) | 31 620 |
| Établissements (2024) | 5 394 |
| Créations d'entreprises (2025) | 792 |
Population et démographie à Carcassonne
Évolution de la population et des ménages, deux indicateurs utiles pour apprécier la dynamique résidentielle locale.
Demande locative à Carcassonne
Carcassonne compte 35 954 habitants selon le millésime démographique disponible. Entre 2017 et 2023, la population est restée globalement stable avec une évolution de +2,2 %. Les locataires représentent 51,2 % des résidences principales : le marché locatif est fortement implanté.
Le taux de vacance atteint 9,3 %, ce qui constitue un point de vigilance. Le taux de chômage calculé sur les actifs de 15 à 64 ans atteint 18,3 % et doit être intégré à l'analyse de la solvabilité de la demande. Le niveau de vie médian renseigné est de 21 620 €. Le taux de pauvreté de 28,2 % invite toutefois à adapter le niveau de loyer au profil économique local. La commune compte également 31 620 emplois selon la donnée INSEE disponible.
Quel type de logement trouve-t-on à Carcassonne ?
Structure du parc de résidences principales issue du recensement 2023.
| Typologie | Nombre estimé | Part des résidences principales |
|---|---|---|
| 1 pièce | 970 | 4,2 % |
| 2 pièces | 3 119 | 13,5 % |
| 3 pièces | 4 765 | 20,6 % |
| 4 pièces | 6 461 | 27,9 % |
| 5 pièces ou plus | 7 847 | 33,9 % |
Rentabilité locative selon le type de logement à Carcassonne
Comparaison des prix de vente DVF 2025 et des loyers estimés 2025 pour les petites et grandes surfaces.
T1-T2
T3+
Location meublée ou non meublée à Carcassonne ?
Comparaison des deux modes de location et lecture à partir du profil du parc local.
Ce que montrent les données locales
À Carcassonne, les petites surfaces représentent 17,7 % des résidences principales. Le parc local est donc moins orienté vers les T1 et T2 que dans certaines villes. La location meublée reste possible, mais les données disponibles ne permettent pas de la considérer comme plus adaptée que la location vide sans analyser le bien et son emplacement.
Meublé ou vide : principales différences
| Location vide | Location meublée | |
|---|---|---|
| Fiscalité des loyers | Revenus fonciers | BIC |
| Bail résidence principale | 3 ans en principe pour un bailleur particulier | 1 an en principe |
| Bail étudiant | Règles du bail vide | 9 mois possible |
| Équipement | Logement non meublé | Mobilier réglementaire à prévoir |
| À étudier notamment pour | Occupation de plus longue durée | Petites surfaces et profils mobiles |
Simulation d'un investissement locatif à Carcassonne
Exemple indicatif calculé à partir des prix et loyers moyens disponibles pour la commune.
Exemple pour un appartement de 50 m²
Simulation hors frais de notaire, travaux, charges, fiscalité, vacance locative et financement.
Calculer les frais de notaire à CarcassonneOù investir autour de Carcassonne ?
Communes comparables dans le même département (Aude)
| Ville | Prix/m² | Rendement | Évol. 3 ans | Score |
|---|---|---|---|---|
| Narbonne | 2 311 € | 5,95 % | +7,3 % | 73,0 /100 |
| Port-la-Nouvelle | 2 559 € | 5,55 % | +5,5 % | 68,5 /100 |
| Gruissan | 3 654 € | 4,28 % | +14,7 % | 70,0 /100 |
Où investir à Carcassonne ? Quartiers et analyse locale
Notre analyse des secteurs et quartiers à étudier pour un investissement locatif à Carcassonne.
À Carcassonne, le choix du quartier peut sensiblement modifier le profil d’un investissement locatif. La ville présente en effet plusieurs marchés : le centre ancien autour de la Bastide Saint-Louis, les secteurs proches de la Cité médiévale, des quartiers résidentiels davantage adaptés aux familles et des zones périphériques où les prix d’acquisition peuvent être différents. Pour un investisseur, il est donc utile de raisonner à l’échelle du quartier, voire de la rue et de la résidence.
La Bastide Saint-Louis : investir au cœur de Carcassonne
La Bastide Saint-Louis constitue le centre-ville de Carcassonne, autour notamment de la place Carnot. Le secteur concentre commerces, services, restaurants et équipements du quotidien. Son parc immobilier comporte de nombreux logements anciens, ce qui peut permettre de rechercher des appartements à rénover. Pour un investissement locatif, la Bastide peut notamment convenir aux petites et moyennes surfaces destinées à des personnes souhaitant habiter en centre-ville. L’état de l’immeuble, les travaux nécessaires et les charges de copropriété doivent toutefois être intégrés au calcul du projet.
La Cité et ses abords : un secteur très particulier
La Cité médiévale constitue le secteur le plus emblématique de Carcassonne et génère une fréquentation touristique importante. Ses abords présentent donc un profil différent d’un quartier résidentiel classique. Un investissement à proximité de la Cité peut être étudié pour son emplacement et son attractivité, mais il convient de distinguer une stratégie de location à l’année d’un projet reposant sur une clientèle touristique. Les contraintes réglementaires, les périodes d’occupation et les coûts d’exploitation doivent être vérifiés avant de retenir une stratégie de location de courte durée.
Trivalle : entre centre-ville et Cité médiévale
Le quartier de la Trivalle occupe une position intéressante entre la Bastide et la Cité. Cette localisation lui confère un caractère particulier, avec un mélange d’habitat ancien, de commerces et d’activité liée à la proximité du site historique. Pour un investisseur, le secteur peut être étudié pour des petites surfaces ou des logements anciens présentant du caractère. L’emplacement précis reste néanmoins déterminant, notamment en matière de stationnement et d’accessibilité.
Le Palais et le secteur de la gare
Les secteurs situés autour de la gare et au nord de la Bastide peuvent présenter un intérêt pour les locataires qui privilégient les déplacements et la proximité du centre. La gare de Carcassonne permet notamment de rejoindre d’autres villes de la région sans utiliser systématiquement la voiture. Pour un investissement locatif, les appartements bien situés entre gare et centre-ville peuvent donc répondre à une demande différente de celle des secteurs plus périphériques.
Grazailles : un secteur résidentiel à étudier
Au nord de Carcassonne, Grazailles présente un profil davantage résidentiel. Le quartier peut être étudié pour une stratégie de location longue durée, notamment avec des appartements de plusieurs pièces ou des logements correspondant aux besoins des ménages. Pour ce type de bien, la présence d’un stationnement, d’un extérieur et la proximité des services peuvent jouer un rôle important dans l’attractivité locative.
Montredon et les quartiers périphériques
Les secteurs plus éloignés du cœur historique, comme Montredon et certaines zones périphériques de Carcassonne, répondent davantage à une logique résidentielle. Ils peuvent intéresser les investisseurs recherchant des logements plus grands ou souhaitant cibler des locataires installés sur une longue durée. Dans ces quartiers, la dépendance à la voiture et la proximité des commerces, écoles et axes routiers doivent cependant être prises en compte dans l’analyse du bien.
Quel quartier privilégier pour investir à Carcassonne ?
Le choix dépend principalement de la stratégie locative. La Bastide Saint-Louis permet de cibler un investissement en centre-ville, tandis que la Trivalle et les abords de la Cité bénéficient d’un environnement fortement marqué par le patrimoine et le tourisme. Des secteurs plus résidentiels comme Grazailles peuvent davantage correspondre à une location longue durée destinée aux ménages. Carcassonne affichant des situations immobilières très différentes selon les secteurs, il est préférable de comparer le prix réellement payé, le loyer envisageable, la vacance locative et les éventuels travaux plutôt que de se fier uniquement à une moyenne calculée à l’échelle de toute la commune.
Faut-il investir dans l'immobilier locatif à Carcassonne ?
Interprétation automatique des principaux indicateurs disponibles pour la commune.
Prix, loyer et rendement à Carcassonne
À Carcassonne, le prix de référence des appartements ressort à 1 298 €/m² pour un loyer estimé à 10,94 €/m². Le rendement brut théorique atteint 10,12 %. Ce niveau de rendement est élevé, mais il doit être confronté à la vacance, aux charges, aux travaux et à la qualité de l'emplacement.
Dynamique du marché immobilier
Sur trois ans, les prix des appartements ont progressé de 12,9 %, ce qui traduit une hausse marquée du marché local. Avec 390 ventes d'appartements sur douze mois, le marché dispose d'un volume de transactions important. Le taux de vacance de 9,3 % est relativement élevé et mérite une attention particulière.
Notre analyse de Carcassonne
Avec un score InvestirEnLigne de 84,5/100, Carcassonne ressort parmi les communes les mieux positionnées de notre grille d'analyse. La commune occupe actuellement le rang 3 de notre classement national des marchés éligibles.
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Carcassonne
Réponses basées sur les données immobilières et démographiques utilisées dans cette fiche.
Méthodologie et sources
Le rendement brut est calculé à partir du loyer mensuel estimé au m² et du prix au m² : (loyer × 12 / prix) × 100. Il ne représente pas un rendement net garanti.
Le prix 2025 utilisé dans les indicateurs correspond à une moyenne pondérée des médianes mensuelles DVF par le nombre de ventes. Le loyer provient de l'estimation ANIL 2025. La comparaison par typologie utilise les prix médians DVF 2025 des appartements T1-T2 et T3+ et les indicateurs de loyers 2025 correspondants ; le rendement est calculé séparément pour chaque catégorie. Les données de population, ménages, statut d'occupation, typologie des logements, activité et chômage proviennent de la Base du dossier complet INSEE 2026, principalement sur le millésime de recensement 2023. Les établissements utilisent le millésime 2024 et les créations d'entreprises le millésime 2025.
Les différences générales entre location vide et location meublée (durée de bail et catégorie fiscale des loyers) sont présentées à partir des règles nationales applicables aux locations constituant la résidence principale du locataire. Elles ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé.
Le score V1 combine rendement (30 points), demande locative (20), dynamique/liquidité du marché (35) et fiabilité des données (15). Les marchés détectés comme anormaux sont exclus du classement officiel.