Investissement locatif à Cannes : rendement, prix au m² et analyse
Prix, loyers, rendement, dynamique du marche et indicateurs locaux pour evaluer le potentiel d'un investissement immobilier.
Le marché immobilier à Cannes
Prix au m², évolution des transactions, rendement et score de marché.
Prix immobilier et évolution des prix à Cannes
Médiane mensuelle DVF — 2021 à 2025
Rendement locatif et score InvestirEnLigne
Le marché locatif à Cannes
Parc de logements, vacance, profils d'occupation et contexte économique local.
Logements et vacance locative à Cannes
| Logements (INSEE 2023) | 73 529 |
| Résidences principales (2023) | 38 593 |
| Logements vacants (2023) | 2 470 |
| Taux de vacance | 3,36 % |
| Locataires (INSEE 2023) | 49,36 % |
| Propriétaires occupants (2023) | 47,42 % |
Revenus et emploi à Cannes
| Niveau de vie médian | 24 000 € |
| Taux de pauvreté | 22,6 % |
| Taux de chômage (15–64 ans) | 14,9 % |
| Emplois dans la zone (2023) | 39 375 |
| Établissements (2024) | 13 899 |
| Créations d'entreprises (2025) | 2 385 |
Population et démographie à Cannes
Évolution de la population et des ménages, deux indicateurs utiles pour apprécier la dynamique résidentielle locale.
Demande locative à Cannes
Cannes compte 59 101 habitants selon le millésime démographique disponible. Entre 2017 et 2023, la population est restée globalement stable avec une évolution de +1,1 %. Les locataires représentent 49,4 % des résidences principales : le marché locatif est fortement implanté. Les logements de 1 ou 2 pièces représentent 41,1 % des résidences principales, un indicateur utile pour les stratégies ciblant les petites surfaces.
Le taux de vacance de 3,4 % reste contenu. Le taux de chômage calculé sur les actifs de 15 à 64 ans atteint 14,9 % et doit être intégré à l'analyse de la solvabilité de la demande. Le niveau de vie médian renseigné est de 24 000 €. Le taux de pauvreté de 22,6 % invite toutefois à adapter le niveau de loyer au profil économique local. La commune compte également 39 375 emplois selon la donnée INSEE disponible.
Quel type de logement trouve-t-on à Cannes ?
Structure du parc de résidences principales issue du recensement 2023.
| Typologie | Nombre estimé | Part des résidences principales |
|---|---|---|
| 1 pièce | 4 570 | 11,8 % |
| 2 pièces | 11 304 | 29,3 % |
| 3 pièces | 14 000 | 36,3 % |
| 4 pièces | 5 993 | 15,5 % |
| 5 pièces ou plus | 2 726 | 7,1 % |
Rentabilité locative selon le type de logement à Cannes
Comparaison des prix de vente DVF 2025 et des loyers estimés 2025 pour les petites et grandes surfaces.
T1-T2
T3+
Location meublée ou non meublée à Cannes ?
Comparaison des deux modes de location et lecture à partir du profil du parc local.
Ce que montrent les données locales
À Cannes, les petites surfaces représentent 41,1 % des résidences principales et les locataires 49,4 %. Ce profil rend la location meublée pertinente à étudier, notamment pour les T1 et T2. Ces indicateurs ne permettent toutefois pas d'affirmer qu'un logement meublé se louera plus cher ou plus vite : l'emplacement, l'état du bien et le profil des locataires visés restent déterminants.
Meublé ou vide : principales différences
| Location vide | Location meublée | |
|---|---|---|
| Fiscalité des loyers | Revenus fonciers | BIC |
| Bail résidence principale | 3 ans en principe pour un bailleur particulier | 1 an en principe |
| Bail étudiant | Règles du bail vide | 9 mois possible |
| Équipement | Logement non meublé | Mobilier réglementaire à prévoir |
| À étudier notamment pour | Occupation de plus longue durée | Petites surfaces et profils mobiles |
Simulation d'un investissement locatif à Cannes
Exemple indicatif calculé à partir des prix et loyers moyens disponibles pour la commune.
Exemple pour un appartement de 50 m²
Simulation hors frais de notaire, travaux, charges, fiscalité, vacance locative et financement.
Calculer les frais de notaire à CannesOù investir autour de Cannes ?
Communes comparables dans le même département (Alpes-Maritimes)
| Ville | Prix/m² | Rendement | Évol. 3 ans | Score |
|---|---|---|---|---|
| Villeneuve-Loubet | 6 033 € | 4,37 % | +9,9 % | 61,5 /100 |
| Antibes | 5 194 € | 4,68 % | +8,6 % | 68,0 /100 |
| Mougins | 4 804 € | 4,72 % | +5,9 % | 62,0 /100 |
| Roquebrune-Cap-Martin | 6 198 € | 4,76 % | +9,1 % | 70,5 /100 |
| Villefranche-sur-Mer | 8 439 € | 3,76 % | +13,9 % | 61,0 /100 |
Où investir à Cannes ? Quartiers et analyse locale
Notre analyse des secteurs et quartiers à étudier pour un investissement locatif à Cannes.
À Cannes, le Suquet, le centre, La Bocca et la Pointe Croisette ne doivent pas être réunis dans une seule hypothèse locative. Le choix dépend du logement, des services accessibles et de l’usage envisagé. Il faut notamment distinguer une location à l’année d’une activité reposant sur les séjours et les événements.
Le Suquet et Forville : regarder les conditions d’occupation de l’ancien
Le Suquet constitue le noyau historique de Cannes, avec le marché Forville parmi les repères du secteur. Pour un appartement, vérifiez les cheminements, les escaliers, l’accès aux commerces et les conditions de stationnement. La distribution intérieure et la lumière sont importantes dans un projet de rénovation. Le caractère historique d’une adresse ne permet pas, à lui seul, de fixer le loyer réalisable.
Centre-ville : mettre l’accessibilité en face des dépenses
Un logement central peut être étudié pour un occupant souhaitant rapprocher ses déplacements et ses services du quotidien. Le choix doit toutefois se faire rue par rue, en examinant l’environnement sonore et les accès. Pour une résidence avec équipements collectifs, comparez les prestations au montant des charges. Des recettes ponctuelles élevées pendant un événement ne suffisent pas à établir la rentabilité d’une année complète.
La Bocca : analyser un quartier distinct du cœur touristique
La Bocca possède une identité propre dans les présentations municipales des quartiers cannois. Pour un projet résidentiel, il est utile d’y comparer les trajets, les commerces et le type de logement, sans appliquer les mêmes critères qu’au Suquet. Le budget doit distinguer prix d’achat, travaux et fonctionnement. La seule localisation à La Bocca ne prouve ni un prix inférieur ni un meilleur rendement.
Moure Rouge et Pointe Croisette : préciser le secteur littoral
La municipalité rattache Moure Rouge–Gazagnaire et le secteur Port Canto à la Pointe Croisette. Cette précision est utile pour localiser une annonce. Pour un logement proche du bord de mer, examinez l’exposition, l’accès, les espaces extérieurs et les dépenses d’entretien de la résidence. Deux appartements du même secteur peuvent présenter des prestations et des budgets de fonctionnement très différents.
Pour choisir à Cannes : raisonnez sur des recettes et dépenses adaptées au mode de location retenu. La saisonnalité, les événements et les règles applicables doivent être étudiés séparément d’un bail résidentiel.
Sources locales : Ville de Cannes — histoire des quartiers · Ville de Cannes — Pointe Croisette et Moure Rouge · Ville de Cannes — présentation sur data.gouv.fr. Ces sources documentent les quartiers et leurs équipements ; les critères locatifs proposés sont des pistes d’analyse, sans classement de rentabilité par quartier.
Faut-il investir dans l'immobilier locatif à Cannes ?
Interprétation automatique des principaux indicateurs disponibles pour la commune.
Prix, loyer et rendement à Cannes
À Cannes, le prix de référence des appartements ressort à 5 682 €/m² pour un loyer estimé à 20,27 €/m². Le rendement brut théorique atteint 4,28 %. La rentabilité apparaît intermédiaire : la demande locative et la dynamique des prix deviennent alors particulièrement importantes.
Dynamique du marché immobilier
Les prix des appartements progressent de 9,2 % sur trois ans, signe d'une tendance globalement positive. Avec 2 376 ventes d'appartements sur douze mois, le marché dispose d'un volume de transactions important. Le taux de vacance de 3,4 % reste contenu, ce qui est plutôt favorable à l'occupation du parc.
Notre analyse de Cannes
Le score InvestirEnLigne de 71,0/100 place Cannes dans une zone globalement favorable, avec plusieurs indicateurs solides. La commune occupe actuellement le rang 128 de notre classement national des marchés éligibles.
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Cannes
Réponses basées sur les données immobilières et démographiques utilisées dans cette fiche.
Méthodologie et sources
Le rendement brut est calculé à partir du loyer mensuel estimé au m² et du prix au m² : (loyer × 12 / prix) × 100. Il ne représente pas un rendement net garanti.
Le prix 2025 utilisé dans les indicateurs correspond à une moyenne pondérée des médianes mensuelles DVF par le nombre de ventes. Le loyer provient de l'estimation ANIL 2025. La comparaison par typologie utilise les prix médians DVF 2025 des appartements T1-T2 et T3+ et les indicateurs de loyers 2025 correspondants ; le rendement est calculé séparément pour chaque catégorie. Les données de population, ménages, statut d'occupation, typologie des logements, activité et chômage proviennent de la Base du dossier complet INSEE 2026, principalement sur le millésime de recensement 2023. Les établissements utilisent le millésime 2024 et les créations d'entreprises le millésime 2025.
Les différences générales entre location vide et location meublée (durée de bail et catégorie fiscale des loyers) sont présentées à partir des règles nationales applicables aux locations constituant la résidence principale du locataire. Elles ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé.
Le score V1 combine rendement (30 points), demande locative (20), dynamique/liquidité du marché (35) et fiabilité des données (15). Les marchés détectés comme anormaux sont exclus du classement officiel.