Investissement locatif à Calais : rendement, prix au m² et analyse
Prix, loyers, rendement, dynamique du marche et indicateurs locaux pour evaluer le potentiel d'un investissement immobilier.
Le marché immobilier à Calais
Prix au m², évolution des transactions, rendement et score de marché.
Prix immobilier et évolution des prix à Calais
Médiane mensuelle DVF — 2021 à 2025
Rendement locatif et score InvestirEnLigne
Le marché locatif à Calais
Parc de logements, vacance, profils d'occupation et contexte économique local.
Logements et vacance locative à Calais
| Logements (INSEE 2023) | 36 524 |
| Résidences principales (2023) | 32 080 |
| Logements vacants (2023) | 3 581 |
| Taux de vacance | 9,80 % |
| Locataires (INSEE 2023) | 54,39 % |
| Propriétaires occupants (2023) | 44,10 % |
Revenus et emploi à Calais
| Niveau de vie médian | 20 270 € |
| Taux de pauvreté | 28,5 % |
| Taux de chômage (15–64 ans) | 22,3 % |
| Emplois dans la zone (2023) | 31 720 |
| Établissements (2024) | 3 894 |
| Créations d'entreprises (2025) | 660 |
Population et démographie à Calais
Évolution de la population et des ménages, deux indicateurs utiles pour apprécier la dynamique résidentielle locale.
Demande locative à Calais
Calais compte 50 371 habitants selon le millésime démographique disponible. Entre 2017 et 2023, la population a reculé de 6,5 %, un élément à surveiller dans une stratégie locative de long terme. Les locataires représentent 54,4 % des résidences principales : le marché locatif est fortement implanté.
Le taux de vacance atteint 9,8 %, ce qui constitue un point de vigilance. Le taux de chômage calculé sur les actifs de 15 à 64 ans atteint 22,3 % et doit être intégré à l'analyse de la solvabilité de la demande. Le niveau de vie médian renseigné est de 20 270 €. Le taux de pauvreté de 28,5 % invite toutefois à adapter le niveau de loyer au profil économique local. La commune compte également 31 720 emplois selon la donnée INSEE disponible.
Quel type de logement trouve-t-on à Calais ?
Structure du parc de résidences principales issue du recensement 2023.
| Typologie | Nombre estimé | Part des résidences principales |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 716 | 5,3 % |
| 2 pièces | 3 765 | 11,7 % |
| 3 pièces | 6 894 | 21,5 % |
| 4 pièces | 7 695 | 24,0 % |
| 5 pièces ou plus | 12 009 | 37,4 % |
Rentabilité locative selon le type de logement à Calais
Comparaison des prix de vente DVF 2025 et des loyers estimés 2025 pour les petites et grandes surfaces.
T1-T2
T3+
Location meublée ou non meublée à Calais ?
Comparaison des deux modes de location et lecture à partir du profil du parc local.
Ce que montrent les données locales
À Calais, les petites surfaces représentent 17,1 % des résidences principales. Le parc local est donc moins orienté vers les T1 et T2 que dans certaines villes. La location meublée reste possible, mais les données disponibles ne permettent pas de la considérer comme plus adaptée que la location vide sans analyser le bien et son emplacement.
Meublé ou vide : principales différences
| Location vide | Location meublée | |
|---|---|---|
| Fiscalité des loyers | Revenus fonciers | BIC |
| Bail résidence principale | 3 ans en principe pour un bailleur particulier | 1 an en principe |
| Bail étudiant | Règles du bail vide | 9 mois possible |
| Équipement | Logement non meublé | Mobilier réglementaire à prévoir |
| À étudier notamment pour | Occupation de plus longue durée | Petites surfaces et profils mobiles |
Simulation d'un investissement locatif à Calais
Exemple indicatif calculé à partir des prix et loyers moyens disponibles pour la commune.
Exemple pour un appartement de 50 m²
Simulation hors frais de notaire, travaux, charges, fiscalité, vacance locative et financement.
Calculer les frais de notaire à CalaisOù investir autour de Calais ?
Communes comparables dans le même département (Pas-de-Calais)
| Ville | Prix/m² | Rendement | Évol. 3 ans | Score |
|---|---|---|---|---|
| Arras | 2 402 € | 6,33 % | +1,8 % | 63,0 /100 |
| Saint-Omer | 1 765 € | 7,37 % | -14,3 % | 41,5 /100 |
| Boulogne-sur-Mer | 1 719 € | 7,99 % | +12,2 % | 80,0 /100 |
| Béthune | 1 701 € | 8,12 % | -2,6 % | 67,0 /100 |
| Berck | 3 187 € | 4,71 % | -2,0 % | 53,5 /100 |
Où investir à Calais ? Quartiers et analyse locale
Notre analyse des secteurs et quartiers à étudier pour un investissement locatif à Calais.
À Calais, l’héritage maritime et l’histoire dentellière se lisent dans des quartiers différents. Le Courgain maritime, Saint-Pierre, les Cailloux et Fort-Nieulay offrent ainsi plusieurs points de départ pour visiter des logements. Une analyse locative ne doit pas confondre l’intérêt patrimonial d’un secteur, le besoin résidentiel et une éventuelle activité touristique.
Courgain maritime : distinguer l’attrait du littoral de la location à l’année
L’office de tourisme situe le Courgain maritime près de la plage et rappelle son identité de quartier de pêcheurs. Pour un investissement, il faut examiner les services disponibles au quotidien, l’accès au bien et son entretien. Un logement apprécié pour un séjour ne répond pas nécessairement aux mêmes besoins qu’une résidence principale. Les recettes saisonnières doivent être étudiées séparément.
Saint-Pierre : une diversité de bâtiments à comparer
Le développement de la dentelle a marqué Saint-Pierre, où l’office de tourisme décrit des maisons de maîtres, des maisons ouvrières et d’anciens ateliers. Cette variété impose de comparer des biens de même nature. Une maison et un appartement issu d’une transformation ne présentent pas les mêmes charges ni les mêmes contraintes techniques. Vérifiez aussi la lumière, la ventilation et le coût réel des travaux envisagés.
Les Cailloux : utiliser les repères de vie locale
La place Condé et les abords du Channel figurent parmi les lieux identifiés dans le secteur des Cailloux. Pour une location résidentielle, ce périmètre peut être étudié en parcourant les rues et en testant les trajets utiles. La qualité du logement, le stationnement et le confort acoustique doivent ensuite guider la sélection, sans attribuer à tout le quartier une demande homogène.
Fort-Nieulay : examiner chaque résidence et ses accès
Fort-Nieulay est identifié comme un quartier à part entière dans les informations locales. Un investisseur peut y comparer les offres selon les transports, les commerces accessibles et l’état des bâtiments. Le niveau de charges et les travaux doivent être documentés avant de conclure à l’intérêt d’un prix d’achat. Le nom du quartier ne permet pas d’évaluer la situation d’un locataire ou la qualité de chaque immeuble.
À Calais : partez d’une typologie de bien et d’un usage précis. Le patrimoine local aide à comprendre les secteurs, mais ne fournit pas un classement de rentabilité.
Sources locales : Calais XXL Tourisme — histoire de Saint-Pierre · Calais XXL Tourisme — repères des quartiers. Ces sources documentent les quartiers et leurs équipements ; les critères locatifs proposés sont des pistes d’analyse, sans classement de rentabilité par quartier.
Faut-il investir dans l'immobilier locatif à Calais ?
Interprétation automatique des principaux indicateurs disponibles pour la commune.
Prix, loyer et rendement à Calais
À Calais, le prix de référence des appartements ressort à 2 094 €/m² pour un loyer estimé à 11,57 €/m². Le rendement brut théorique atteint 6,63 %. Ce niveau situe la commune dans une zone de rendement plutôt attractive, sous réserve de la qualité du bien et de son financement.
Dynamique du marché immobilier
Les prix des appartements progressent de 8,5 % sur trois ans, signe d'une tendance globalement positive. Les 176 ventes observées sur douze mois fournissent une base de marché significative. Le taux de vacance de 9,8 % est relativement élevé et mérite une attention particulière.
Notre analyse de Calais
Le score InvestirEnLigne de 65,5/100 place Calais dans une zone globalement favorable, avec plusieurs indicateurs solides. La commune occupe actuellement le rang 291 de notre classement national des marchés éligibles.
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Calais
Réponses basées sur les données immobilières et démographiques utilisées dans cette fiche.
Méthodologie et sources
Le rendement brut est calculé à partir du loyer mensuel estimé au m² et du prix au m² : (loyer × 12 / prix) × 100. Il ne représente pas un rendement net garanti.
Le prix 2025 utilisé dans les indicateurs correspond à une moyenne pondérée des médianes mensuelles DVF par le nombre de ventes. Le loyer provient de l'estimation ANIL 2025. La comparaison par typologie utilise les prix médians DVF 2025 des appartements T1-T2 et T3+ et les indicateurs de loyers 2025 correspondants ; le rendement est calculé séparément pour chaque catégorie. Les données de population, ménages, statut d'occupation, typologie des logements, activité et chômage proviennent de la Base du dossier complet INSEE 2026, principalement sur le millésime de recensement 2023. Les établissements utilisent le millésime 2024 et les créations d'entreprises le millésime 2025.
Les différences générales entre location vide et location meublée (durée de bail et catégorie fiscale des loyers) sont présentées à partir des règles nationales applicables aux locations constituant la résidence principale du locataire. Elles ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé.
Le score V1 combine rendement (30 points), demande locative (20), dynamique/liquidité du marché (35) et fiabilité des données (15). Les marchés détectés comme anormaux sont exclus du classement officiel.