Investissement locatif à Biarritz : rendement, prix au m² et analyse
Prix, loyers, rendement, dynamique du marche et indicateurs locaux pour evaluer le potentiel d'un investissement immobilier.
Le marché immobilier à Biarritz
Prix au m², évolution des transactions, rendement et score de marché.
Prix immobilier et évolution des prix à Biarritz
Médiane mensuelle DVF — 2021 à 2025
Rendement locatif et score InvestirEnLigne
Le marché locatif à Biarritz
Parc de logements, vacance, profils d'occupation et contexte économique local.
Logements et vacance locative à Biarritz
| Logements (INSEE 2023) | 26 457 |
| Résidences principales (2023) | 15 292 |
| Logements vacants (2023) | 559 |
| Taux de vacance | 2,11 % |
| Locataires (INSEE 2023) | 42,78 % |
| Propriétaires occupants (2023) | 53,69 % |
Revenus et emploi à Biarritz
| Niveau de vie médian | 29 210 € |
| Taux de pauvreté | 14,3 % |
| Taux de chômage (15–64 ans) | 12,3 % |
| Emplois dans la zone (2023) | 14 938 |
| Établissements (2024) | 6 306 |
| Créations d'entreprises (2025) | 738 |
Population et démographie à Biarritz
Évolution de la population et des ménages, deux indicateurs utiles pour apprécier la dynamique résidentielle locale.
Demande locative à Biarritz
Biarritz compte 21 977 habitants selon le millésime démographique disponible. Entre 2017 et 2023, la population a progressé de 3,7 %, ce qui constitue un signal démographique favorable pour la demande de logements. Le nombre de ménages a progressé de 5,5 % sur la même période, ce qui peut soutenir la demande résidentielle. La part de locataires atteint 42,8 %, ce qui confirme l'existence d'un marché locatif significatif. Les logements de 1 ou 2 pièces représentent 28,2 % des résidences principales, un indicateur utile pour les stratégies ciblant les petites surfaces.
Le taux de vacance de 2,1 % reste contenu. Le taux de chômage calculé sur les actifs de 15 à 64 ans atteint 12,3 % et doit être intégré à l'analyse de la solvabilité de la demande. Le niveau de vie médian renseigné est de 29 210 €. La commune compte également 14 938 emplois selon la donnée INSEE disponible.
Quel type de logement trouve-t-on à Biarritz ?
Structure du parc de résidences principales issue du recensement 2023.
| Typologie | Nombre estimé | Part des résidences principales |
|---|---|---|
| 1 pièce | 1 171 | 7,7 % |
| 2 pièces | 3 145 | 20,6 % |
| 3 pièces | 4 248 | 27,8 % |
| 4 pièces | 3 347 | 21,9 % |
| 5 pièces ou plus | 3 381 | 22,1 % |
Rentabilité locative selon le type de logement à Biarritz
Comparaison des prix de vente DVF 2025 et des loyers estimés 2025 pour les petites et grandes surfaces.
T1-T2
T3+
Location meublée ou non meublée à Biarritz ?
Comparaison des deux modes de location et lecture à partir du profil du parc local.
Ce que montrent les données locales
À Biarritz, les T1 et T2 représentent 28,2 % des résidences principales. La location meublée peut donc être étudiée pour les petites surfaces, tandis que la location vide peut davantage convenir à une stratégie recherchant une occupation plus longue. Le choix doit être confirmé à l'échelle du quartier et du bien.
Meublé ou vide : principales différences
| Location vide | Location meublée | |
|---|---|---|
| Fiscalité des loyers | Revenus fonciers | BIC |
| Bail résidence principale | 3 ans en principe pour un bailleur particulier | 1 an en principe |
| Bail étudiant | Règles du bail vide | 9 mois possible |
| Équipement | Logement non meublé | Mobilier réglementaire à prévoir |
| À étudier notamment pour | Occupation de plus longue durée | Petites surfaces et profils mobiles |
Simulation d'un investissement locatif à Biarritz
Exemple indicatif calculé à partir des prix et loyers moyens disponibles pour la commune.
Exemple pour un appartement de 50 m²
Simulation hors frais de notaire, travaux, charges, fiscalité, vacance locative et financement.
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Communes comparables dans le même département (Pyrénées-Atlantiques)
| Ville | Prix/m² | Rendement | Évol. 3 ans | Score |
|---|---|---|---|---|
| Saint-Jean-de-Luz | 5 874 € | 3,08 % | -13,8 % | 54,0 /100 |
| Bidart | 6 021 € | 3,17 % | -12,6 % | 43,0 /100 |
| Ciboure | 5 356 € | 3,32 % | -5,5 % | 55,5 /100 |
| Anglet | 5 224 € | 3,50 % | +0,9 % | 65,5 /100 |
| Hendaye | 4 691 € | 3,55 % | -1,1 % | 59,5 /100 |
Où investir à Biarritz ? Quartiers et analyse locale
Notre analyse des secteurs et quartiers à étudier pour un investissement locatif à Biarritz.
À Biarritz, le choix du quartier a un impact important sur le prix d’achat, le type de locataire visé et la stratégie locative. Le marché est très hétérogène : les secteurs proches du littoral et du centre affichent généralement les valeurs les plus élevées, tandis que certains quartiers plus éloignés du front de mer offrent des prix d’entrée plus accessibles.
Le centre-ville, les Halles et le Port-Vieux
Le centre de Biarritz concentre une grande partie des commerces, restaurants et services, avec les Halles comme l’un des principaux pôles de vie. Pour un investisseur, ce secteur peut convenir à une logique patrimoniale ou à un bien destiné à des occupants recherchant un mode de vie très central. La contrepartie est un prix d’acquisition généralement élevé, en particulier à proximité immédiate du littoral.
Saint-Charles : un quartier résidentiel recherché
Situé au nord du centre, Saint-Charles présente un profil plus résidentiel tout en restant proche des commerces et des principaux points d’intérêt de Biarritz. Pour un investissement locatif, il peut être étudié pour des appartements destinés à une occupation à l’année comme pour des projets davantage orientés vers une clientèle de passage. Son caractère résidentiel et sa proximité avec le centre maintiennent toutefois des prix d’achat élevés.
Beaurivage et la Côte des Basques
Beaurivage bénéficie de la proximité de la Côte des Basques et d’un environnement particulièrement attractif. Ce secteur peut intéresser les investisseurs qui privilégient l’emplacement et le potentiel patrimonial plutôt qu’un rendement brut élevé. Le niveau des prix impose cependant de calculer précisément la rentabilité avant l’achat.
La Négresse : une alternative plus accessible
Le quartier de La Négresse se distingue des secteurs les plus touristiques de Biarritz. Sa proximité avec la gare, les principaux axes de circulation et les zones d’activités lui donne un profil davantage tourné vers les actifs et les résidents permanents. La Négresse peut donc être intéressante pour un investisseur recherchant un ticket d’entrée plus raisonnable et une stratégie de location longue durée.
Parc d’Hiver, Mouriscot et les secteurs résidentiels
Les secteurs du Parc d’Hiver, de Marion et de Mouriscot présentent un environnement plus résidentiel et moins directement associé à l’activité touristique du centre. Ils peuvent correspondre à une stratégie davantage orientée vers des ménages installés à l’année. Les niveaux de prix y sont généralement plus modérés que dans les secteurs les plus proches de l’océan.
Quel quartier privilégier pour un investissement locatif à Biarritz ?
Il n’existe pas un seul quartier idéal pour investir à Biarritz. Le centre, les Halles, Saint-Charles ou Beaurivage correspondent davantage à une stratégie où l’emplacement et la valeur patrimoniale occupent une place importante. La Négresse ou certains secteurs résidentiels plus éloignés du littoral peuvent offrir un prix d’entrée inférieur et méritent d’être étudiés pour une location à l’année. Dans tous les cas, le rendement doit être calculé à partir du prix réellement négocié, du loyer réalisable et des charges propres au logement.
Faut-il investir dans l'immobilier locatif à Biarritz ?
Interprétation automatique des principaux indicateurs disponibles pour la commune.
Prix, loyer et rendement à Biarritz
À Biarritz, le prix de référence des appartements ressort à 7 096 €/m² pour un loyer estimé à 16,39 €/m². Le rendement brut théorique atteint 2,77 %. La rentabilité immédiate est relativement modérée ; une logique plus patrimoniale peut donc prendre davantage de poids.
Dynamique du marché immobilier
Les prix reculent de 10,1 % sur trois ans. Une baisse de cette ampleur constitue un point de vigilance important. Avec 615 ventes d'appartements sur douze mois, le marché dispose d'un volume de transactions important. Le taux de vacance de 2,1 % reste contenu, ce qui est plutôt favorable à l'occupation du parc.
Notre analyse de Biarritz
Le score de 59,0/100 traduit un profil intermédiaire : certains indicateurs sont intéressants, d'autres appellent davantage de sélectivité. La commune occupe actuellement le rang 477 de notre classement national des marchés éligibles.
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Biarritz
Réponses basées sur les données immobilières et démographiques utilisées dans cette fiche.
Méthodologie et sources
Le rendement brut est calculé à partir du loyer mensuel estimé au m² et du prix au m² : (loyer × 12 / prix) × 100. Il ne représente pas un rendement net garanti.
Le prix 2025 utilisé dans les indicateurs correspond à une moyenne pondérée des médianes mensuelles DVF par le nombre de ventes. Le loyer provient de l'estimation ANIL 2025. La comparaison par typologie utilise les prix médians DVF 2025 des appartements T1-T2 et T3+ et les indicateurs de loyers 2025 correspondants ; le rendement est calculé séparément pour chaque catégorie. Les données de population, ménages, statut d'occupation, typologie des logements, activité et chômage proviennent de la Base du dossier complet INSEE 2026, principalement sur le millésime de recensement 2023. Les établissements utilisent le millésime 2024 et les créations d'entreprises le millésime 2025.
Les différences générales entre location vide et location meublée (durée de bail et catégorie fiscale des loyers) sont présentées à partir des règles nationales applicables aux locations constituant la résidence principale du locataire. Elles ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé.
Le score V1 combine rendement (30 points), demande locative (20), dynamique/liquidité du marché (35) et fiabilité des données (15). Les marchés détectés comme anormaux sont exclus du classement officiel.