Investissement locatif à Annecy : rendement, prix au m² et analyse
Prix, loyers, rendement, dynamique du marche et indicateurs locaux pour evaluer le potentiel d'un investissement immobilier.
Le marché immobilier à Annecy
Prix au m², évolution des transactions, rendement et score de marché.
Prix immobilier et évolution des prix à Annecy
Médiane mensuelle DVF — 2021 à 2025
Rendement locatif et score InvestirEnLigne
Le marché locatif à Annecy
Parc de logements, vacance, profils d'occupation et contexte économique local.
Logements et vacance locative à Annecy
| Logements (INSEE 2023) | 76 928 |
| Résidences principales (2023) | 65 618 |
| Logements vacants (2023) | 5 629 |
| Taux de vacance | 7,32 % |
| Locataires (INSEE 2023) | 49,12 % |
| Propriétaires occupants (2023) | 48,87 % |
Revenus et emploi à Annecy
| Niveau de vie médian | 29 760 € |
| Taux de pauvreté | 12,1 % |
| Taux de chômage (15–64 ans) | 8,9 % |
| Emplois dans la zone (2023) | 75 973 |
| Établissements (2024) | 18 536 |
| Créations d'entreprises (2025) | 2 702 |
Population et démographie à Annecy
Évolution de la population et des ménages, deux indicateurs utiles pour apprécier la dynamique résidentielle locale.
Demande locative à Annecy
Annecy compte 99 525 habitants selon le millésime démographique disponible. Entre 2017 et 2023, la population a progressé de 5,0 %, ce qui constitue un signal démographique favorable pour la demande de logements. Le nombre de ménages a progressé de 6,9 % sur la même période, ce qui peut soutenir la demande résidentielle. Les locataires représentent 49,1 % des résidences principales : le marché locatif est fortement implanté. Les logements de 1 ou 2 pièces représentent 29,7 % des résidences principales, un indicateur utile pour les stratégies ciblant les petites surfaces.
Le taux de vacance s'établit à 7,3 % : le choix du quartier et du type de bien reste important. Le taux de chômage des actifs de 15 à 64 ans s'établit à 8,9 %. Le niveau de vie médian renseigné est de 29 760 €. La commune compte également 75 973 emplois selon la donnée INSEE disponible.
Quel type de logement trouve-t-on à Annecy ?
Structure du parc de résidences principales issue du recensement 2023.
| Typologie | Nombre estimé | Part des résidences principales |
|---|---|---|
| 1 pièce | 6 220 | 9,5 % |
| 2 pièces | 13 248 | 20,2 % |
| 3 pièces | 19 264 | 29,4 % |
| 4 pièces | 15 163 | 23,1 % |
| 5 pièces ou plus | 11 722 | 17,9 % |
Rentabilité locative selon le type de logement à Annecy
Comparaison des prix de vente DVF 2025 et des loyers estimés 2025 pour les petites et grandes surfaces.
T1-T2
T3+
Location meublée ou non meublée à Annecy ?
Comparaison des deux modes de location et lecture à partir du profil du parc local.
Ce que montrent les données locales
À Annecy, les T1 et T2 représentent 29,7 % des résidences principales. La location meublée peut donc être étudiée pour les petites surfaces, tandis que la location vide peut davantage convenir à une stratégie recherchant une occupation plus longue. Le choix doit être confirmé à l'échelle du quartier et du bien.
Meublé ou vide : principales différences
| Location vide | Location meublée | |
|---|---|---|
| Fiscalité des loyers | Revenus fonciers | BIC |
| Bail résidence principale | 3 ans en principe pour un bailleur particulier | 1 an en principe |
| Bail étudiant | Règles du bail vide | 9 mois possible |
| Équipement | Logement non meublé | Mobilier réglementaire à prévoir |
| À étudier notamment pour | Occupation de plus longue durée | Petites surfaces et profils mobiles |
Simulation d'un investissement locatif à Annecy
Exemple indicatif calculé à partir des prix et loyers moyens disponibles pour la commune.
Exemple pour un appartement de 50 m²
Simulation hors frais de notaire, travaux, charges, fiscalité, vacance locative et financement.
Calculer les frais de notaire à AnnecyOù investir autour d’ Annecy ?
Communes comparables dans le même département (Haute-Savoie)
| Ville | Prix/m² | Rendement | Évol. 3 ans | Score |
|---|---|---|---|---|
| Saint-Pierre-en-Faucigny | 4 125 € | 4,73 % | -2,0 % | 35,0 /100 |
| Faverges-Seythenex | 3 145 € | 4,71 % | +10,9 % | 45,5 /100 |
| Poisy | 5 091 € | 4,57 % | -0,3 % | 50,5 /100 |
| Ville-la-Grand | 3 938 € | 4,92 % | +8,9 % | 50,0 /100 |
| La Balme-de-Sillingy | 4 395 € | 4,55 % | -3,1 % | 37,0 /100 |
Où investir à Annecy ? Quartiers et analyse locale
Notre analyse des secteurs et quartiers à étudier pour un investissement locatif à Annecy.
À Annecy, il faut distinguer les quartiers de la ville historique des secteurs plus larges issus du regroupement communal, notamment Annecy-le-Vieux et Cran-Gevrier. Une annonce simplement située à Annecy ne renseigne donc pas suffisamment sur l’environnement du logement. L’accès au lac, à la gare ou au campus doit être vérifié à l’adresse précise.
Vieille Ville et centre : examiner les contraintes de l’ancien
La Vieille Ville constitue un secteur spécifique au sein de la commune. Pour un achat destiné à la location, une adresse centrale peut être étudiée sans faire reposer le projet uniquement sur son image touristique. Vérifiez l’accès au logement, les escaliers, les possibilités de livraison ou de stationnement et les travaux de copropriété. La location à l’année et l’exploitation touristique doivent faire l’objet de calculs distincts.
Parmelan et Albigny : comparer proximité urbaine et accès au lac
Parmelan est un secteur résidentiel du centre-est, où se trouvent notamment des équipements administratifs et le lycée Berthollet. Dans ce périmètre et vers Albigny, comparez l’utilité de l’emplacement pour un occupant permanent : déplacements, courses et confort du logement. Il ne faut pas attribuer automatiquement la même valeur locative à toutes les adresses associées à la proximité du lac.
Novel et les Romains : ne pas s’arrêter au nom du quartier
Novel et les Romains sont deux secteurs distincts d’Annecy. Les Romains s’organisent notamment autour de leur place, tandis que Novel comporte un héritage d’urbanisation plus récent. Pour un appartement, l’analyse doit porter sur le bâtiment effectivement proposé : chauffage, entretien, accès, extérieur et charges. Le quartier ne suffit pas à déterminer la qualité d’une résidence ni sa rentabilité.
Annecy-le-Vieux et le campus : vérifier le trajet jusqu’aux études
L’IUT d’Annecy et Polytech sont implantés sur le site universitaire d’Annecy-le-Vieux, près du parc d’activités des Glaisins. Cette localisation peut orienter la recherche d’un logement étudiant ou destiné à un actif. Il faut cependant mesurer les trajets depuis le bien : une adresse sur l’ensemble du territoire d’Annecy-le-Vieux n’équivaut pas à une proximité immédiate du campus.
Le point décisif à Annecy : distinguer la commune, le secteur et la rue, puis vérifier le loyer réalisable sans appliquer une prime automatique pour le lac ou la présence universitaire.
Sources locales : Annecy — repères géographiques des quartiers · IUT d’Annecy — localisation · Polytech Annecy-Chambéry — accès aux campus. Ces sources documentent les quartiers et leurs équipements ; les critères locatifs proposés sont des pistes d’analyse, sans classement de rentabilité par quartier.
Faut-il investir dans l'immobilier locatif à Annecy ?
Interprétation automatique des principaux indicateurs disponibles pour la commune.
Prix, loyer et rendement à Annecy
À Annecy, le prix de référence des appartements ressort à 5 180 €/m² pour un loyer estimé à 20,45 €/m². Le rendement brut théorique atteint 4,74 %. La rentabilité apparaît intermédiaire : la demande locative et la dynamique des prix deviennent alors particulièrement importantes.
Dynamique du marché immobilier
Sur trois ans, l'évolution des prix est de 0,5 %, ce qui correspond à un marché relativement stable. Avec 1 637 ventes d'appartements sur douze mois, le marché dispose d'un volume de transactions important. Le taux de vacance atteint 7,3 % et doit être apprécié selon les quartiers et les types de logements.
Notre analyse de Annecy
Le score InvestirEnLigne de 60,0/100 place Annecy dans une zone globalement favorable, avec plusieurs indicateurs solides. La commune occupe actuellement le rang 441 de notre classement national des marchés éligibles.
Questions fréquentes sur l'investissement locatif à Annecy
Réponses basées sur les données immobilières et démographiques utilisées dans cette fiche.
Méthodologie et sources
Le rendement brut est calculé à partir du loyer mensuel estimé au m² et du prix au m² : (loyer × 12 / prix) × 100. Il ne représente pas un rendement net garanti.
Le prix 2025 utilisé dans les indicateurs correspond à une moyenne pondérée des médianes mensuelles DVF par le nombre de ventes. Le loyer provient de l'estimation ANIL 2025. La comparaison par typologie utilise les prix médians DVF 2025 des appartements T1-T2 et T3+ et les indicateurs de loyers 2025 correspondants ; le rendement est calculé séparément pour chaque catégorie. Les données de population, ménages, statut d'occupation, typologie des logements, activité et chômage proviennent de la Base du dossier complet INSEE 2026, principalement sur le millésime de recensement 2023. Les établissements utilisent le millésime 2024 et les créations d'entreprises le millésime 2025.
Les différences générales entre location vide et location meublée (durée de bail et catégorie fiscale des loyers) sont présentées à partir des règles nationales applicables aux locations constituant la résidence principale du locataire. Elles ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé.
Le score V1 combine rendement (30 points), demande locative (20), dynamique/liquidité du marché (35) et fiabilité des données (15). Les marchés détectés comme anormaux sont exclus du classement officiel.